แพงแต่ถูก

ซื้อที่ดินราคาพรีเมี่ยม

แต่จ่ายภาษีถูกเหมือนได้เปล่า?

เคล็ดลับ "หลังโฉนด"

ที่นักลงทุนอสังหาฯ ต้องรู้ก่อนควักเงินจ่าย!

" 'ที่ดินแปลงนี้ผมขาย 50 ล้านบาท Net นะครับคุณไปจัดการค่าโอนกับภาษีเอาเอง' คำเดียวสั้นๆ ที่มีความหมายของเจ้าของที่ดิน แต่มีผลสั่นสะเทือนทำให้นักพัฒนาอสังหาฯ หลายคนถอดใจ! ซื้อที่ดินก็แพง ต้นทุนพัฒนาก็สูง แถมดอกเบี้ยบานยิ่งกว่าผลผลิต สร้างเสร็จก็ยังไม่รู้ว่าจะขายได้หมดเมื่อไหร่ จะลืมตาอ้าปากได้เมื่อไหร่ ยิ่งตอนหยิบลูกคิดที่เจ้าคุณพ่อทิ้งไว้ให้ดูต่างหน้า มาดีดได้ข้อสรุปว่าค่าธรรมเนียมโอน + ภาษีธุรกิจเฉพาะ + ภาษีหัก ณ ที่จ่าย อาจปาเข้าไปเกือบ 3-4 ล้านบาท! ต้นทุนบวมจนโปรเจกต์ไปต่อไม่ได้ 

แต่เดี๋ยวก่อน เพื่อคุณโทรมาตอนนี้ เอ๊ย..ช้าก่อน อย่าเพิ่งเทดีลนี้ทิ้งครับ! เพียงกดหาอ.ปราบ มือปราบภาษีขั้นเทพ คดีอาจจะพลิกจากภาษีแพง ค่าแรงอาจจะถูก เอ๊ย..ภาษีอาจจะกลับกลายเป็นถูก ดีไม่ดีอาจจะอยากซื้อแพงกว่าที่ตกลงกัน เพียงแค่คุณรู้ความลับข้อเดียวที่ซ่อนอยู่หลังโฉนด? อย่าพลาดโอกาส ซื้อที่ดินแปลงงามในราคาที่โดนเพียงแค่ต้องควักเงินจ่ายค่าภาษีให้ผู้ขายเพิ่ม ว่ากันว่าคนในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มักพูดเสมอว่า "กำไรอยู่ที่ตอนซื้อไม่ใช่ตอนขาย" ครับ

หากเราซื้อที่ดินได้ในราคาที่ต่ำ โอกาสกำไรก็สูง แต่ในโลกความเป็นจริงเจ้าของที่ดินมักจะรู้ทัน ยิ่งเห็นที่ดินแปลงอื่นเปลี่ยนมือเปลี่ยนเจ้าของ เลยถือโอกาสยกการ์ดสูง ตั้งราคาขายไว้สูงลิ่ว แถมทิ้งท้าย ด้วยเงื่อนไขสุดโหดว่า "ราคานี้ Net ผู้ซื้อออกค่าใช้จ่ายวันโอนทั้งหมด!" สุดท้ายอาจจะเป็นเหมือนอาเฮีย หลายคนที่บ้านโดนล้อมรอบด้วยถนนจนขายไม่ออก

จำได้ว่าอดีตลูกกศิษย์ที่ไปซุ่มพัฒนาโครงการอยู่แถวเชียงใหม่ ที่เคยต้องเอามือก่ายหน้าผาก หลังจากไปพบที่ดินแปลงสวยขนาด 2 ไร่ราคาขาย 20 ล้านบาท Net โดยให้ผู้ซื้อรับผิดชอบชำระ ค่าธรรมเนียมโอนภาษีทุกอย่างแต่เพียงผู้เดียว          ดีดลูกคิดสามตลบพบว่า งานนี้ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอน (2%): 400,000 บาท ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%): 660,000 บาท (โหดมาก!) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: (คำนวณคร่าวๆ) น่าจะอีกหลายแสน รวมๆ แล้วต้องเตรียมเงินสดเพิ่มอีกเกือบ 1.5 ล้านบาท เพื่อจ่ายค่าโอนและภาษีแทน" ไม่ไหวจะเคลียร์ครับอาจารย์ปราบ เป็นถ้อยคำที่ปรารภให้ฟังทันที ที่ได้ปะหน้ากันในห้องบรรยาย ต้นทุนที่ดินแพงขนาดนี้ ผมขาดทุนตั้งแต่สร้างบ้านแล้ว จะทำอย่างไรดี ไม่ซื้อก็เสียดาย แต่ก็กลัวซื้อแล้วจะเสียใจ

จำได้ว่าวันนั้นผมพูดสั้นกระชับเพียงว่า "ขอดูสำเนาโฉนดด้านหลังหน่อยว่า เจ้าของที่ดินได้ที่ดินมาอย่างไร ถือกรรมสิทธิ์มาแล้วกี่ปี  ใช้เวลาส่องหน้าส่องหลังโฉนดผมก็ร้องบิงโก พบข้อมูลสำคัญ 2 อย่างที่เปลี่ยนเกมทันที

ผู้ขายได้ดินมาโดยมรดก" (ได้รับมรดก)

ถือกรรมสิทธิ์มาแล้ว 7 ปี

ภาษีหลักล้าน เหลือหลักแสน! จัดไปไม่ต้องคิดมาก เพราะภาษีที่ต้องจ่ายไม่ได้หนักหนาอย่างที่คิด ซื้อแล้วพัฒนาต่อได้อย่างสบายใจ หากเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามปกติ ผู้ขายจะต้องชำระ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า แต่พอผู้ขายได้อสังหาริมทรัพย์มา โดยมรดก คุณสรรพ์ท่านยกเว้นให้ ไม่ต้องชำระภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยไม่ต้องดูเลยว่าถือกรรมสิทธิ์มากี่ปี ถือวันเดียวขายเลย ก็ยกเว้นเท่ากับประหยัดไปได้ 3.3% เป็นเงิน 660,000 บาท

แต่ได้อย่าง ก็ต้องเสียอย่าง คิดซะว่า เสียกุ้งฝอยตกปลากะพงแล้วกัน คุณสรรพท่านบอกว่า เมื่อได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะไม่เก็บเลยก็กลัวจะไม่ได้เงินเข้ากระเป๋า ขอเก็บเล็กผสมน้อย ให้จ่ายอากรแสตมป์แทน โดยเรียกเก็บกระจุ๋มกระจิ๋ม  0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า 20 ล้าน x 0.5% = 100,000 บาท ขาดตัดหักลบกันแล้ว โหลงโจ้งประหยัดภาษี 560,000 บาท

เสือตัวที่สอง เอ๊ย ภาษีตัวที่สอง คือภาษีหัก ณ ที่จ่าย ราคาขาย 2,000,000 บาท ก็จริง แต่พอคนขายเป็นบุคคลธรรมดา คุณสรรพ์เมตตาให้เสียภาษีโดยคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ หากสมมติว่า ราคาประเมินคือ 10 ล้านบาท ลูกศิษย์ของผมจะต้องควักกระเป๋าจ่ายภาษี คำนวณจากราคาประเมิน 10 ล้านบาท หาใช่ 20 ล้านบาทจากราคาซื้อขายจริงไม่ ส่วนวิธีการคำนวณ มีรายละเอียดปลีกย่อยเยอะ ยังขอไม่หยิบนำมาเล่าในเพลานี้ รอให้ได้ค่าที่ปรึกษาก่อนค่อยว่ากัน 555

            สุดท้ายค่าธรรมเนียมโอน จะซื้อขายเท่าไหร่ว่ากันไป ขอให้ชำระค่าธรรมเนียมโอนอัตรา 2% จากราคาประเมิน คุณพี่ดินของเราก็พร้อมโอน จากดีลที่ดูเหมือนจะไม่คุ้ม แค่รู้กับไม่รู้ ก็ประหยัดภาษีไปได้ เกือบล้านบาท ซื้อที่ดินราคาพรีเมียม แต่จ่ายภาษีถูกเหมือนได้เปล่า ใครจะเชื่อว่ามีอยู่จริง แค่หาที่ปรึกษาที่ใช่ แล้วคุณจะชนะ

#ซื้อขายที่ดิน #ภาษีธุรกิจเฉพาะ #อากรแสตมป์ #ค่าโอนที่ดิน #ภาษีหักณที่จ่าย #SME #Developer #วางแผนภาษี